2026年の中古住宅購入ポイントは？税制や補助金の最新情報も解説

2026年、中古住宅購入で注目すべき税制優遇の最新動向

2026年度（令和8年度）の税制改正では、住宅ローン減税制度が現行の終了予定だった時期から、2030年12月31日まで延長されることが決まりました。「住宅ローン特別控除」は、年末の借入残高の0.7％が所得税（および一部住民税）から控除される制度で、中古住宅でも引き続き適用されます。

従来、中古住宅の控除対象期間は最長10年でしたが、今回の改正により省エネ性能などの一定要件を満たす場合、新築住宅と同様に「13年間」の控除が受けられるようになりました。

また、借入限度額についても改善され、認定長期優良住宅や低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅といった性能の高い中古住宅では、借入限度額が3,500万円に引き上げられ、さらに「子育て世帯等」（19歳未満の子を持つ世帯や40歳未満の夫婦のいずれかを含む世帯）には最大4,500万円までの優遇が受けられるようになりました。

以下の表は、新制度に基づく借入限度額と控除期間の主な比較です。

加えて、床面積要件の下限が「50平方メートル」から「40平方メートル以上」に緩和され、これまで減税対象とされにくかったコンパクトな中古マンションなども適用対象になりやすくなりました。なお、所得1,000万円超や子育て世帯等の優遇適用対象者の場合は、従来通り50平方メートル以上の要件が残ります。

対象となる中古住宅の条件と注意ポイント

まず中古住宅の住宅ローン減税を受けるための床面積要件が、従来の５０平方メートル以上から、４０平方メートル以上に緩和されました。この変更により、コンパクトな住宅でも制度の対象となる可能性が広がっています。なお、「内法面積（うちのり面積）」で判断される点にご注意ください。壁芯面積とは異なりますので、間取り図や説明をご確認いただくことが大切です。

次に、住宅の性能区分によって借入限度額が異なる仕組みをご紹介いたします。認定長期優良住宅やＺＥＨ水準、省エネ基準適合住宅などの性能が高い中古住宅では、借入限度額が引き上げられ、新築住宅とほぼ同様の優遇が受けられるようになります。具体的には性能区分に応じて上限額が異なり、たとえば性能向上型では最大３，５００万円まで、子育て・若者世帯ではさらに上乗せの可能性があります。

さらに、省エネ改修や断熱・耐震リノベーションを行うことで、税制メリットをより効果的に最大化できます。従来のままでは借入限度額が２，０００万円にとどまるケースもあるものの、断熱性能や耐震補強をしっかり施工することで、上限額が増える制度設計になっています。省エネ改修による光熱費の削減効果に加え、税制面でも節税につながる工夫は重要なポイントです。

以下に、上記内容を分かりやすく表にまとめました。

補助金・省エネ関連支援策と中古住宅購入の相性

ここでは、「みらいエコ住宅2026事業」を中心に、中古住宅購入に伴う省エネ支援制度を整理します。将来の省エネ性を見据えた賢い予算計画につなげていただけるよう解説いたします。

まず「みらいエコ住宅2026事業」は、省エネ性能が低い既存住宅を対象に、断熱改修などを行い、省エネ性能を飛躍的に高めることを目的とするリフォーム向けの補助制度です。最大で100万円の補助が受けられ、性能向上の度合いに応じて補助額が変動します。例えば、改修前が平成４年基準相当以下で、改修後が平成28年基準レベルに達する場合、上限100万円となります。改修後が平成11年基準の場合は50万円です。一方、改修前が平成11年基準より劣るものでは、改修後が平成28年で80万円、平成11年で40万円となります。このように「古い住宅ほど大きく、良い性能向上ほど高額補助」となる仕組みです。業者による組み合わせ型の評価で申請され、施主本人ではなく登録施工業者を通して申請する点にもご留意ください。

さらに、このみらいエコ住宅2026事業は、新築住宅向けの制度も併設されており、「ＧＸ志向型住宅」なら全世帯対象で110万円（寒冷地は125万円）、「長期優良住宅」および「ＺＥＨ水準住宅」は子育て世帯・若者夫婦世帯が対象で最大それぞれ80万円／40万円（条件によって加算あり）といった補助もありますが、新築向けよりもリフォームのほうが、むしろ補助が手厚く設定されています。

補助制度と住宅ローン控除等（税制優遇）を組み合わせれば、購入予算を非常に効率よく抑えることが可能です。リフォームによる省エネ性能向上で最大100万円補助を受けつつ、長期優良住宅やＺＥＨ水準の要件を満たせれば、税制優遇やローン控除の追加メリットが期待できます。ただし、工事着手日については「令和7年11月28日以降」であることが対象条件であるため、購入からリフォームまでの流れをスムーズに計画されることをおすすめいたします。

最後に、将来の省エネ基準を見据えた物件選びの心構えとして、購入前に建物の断熱性能や窓の性能、外皮性能などの劣化状況を必ず確認し、リフォーム後にどの程度性能を引き上げられるかを事前に検討しておくことが重要です。古い住宅ほど補助額の上限が上がる一方で、補助対象外となる工事内容や立地（過去の災害リスクが高い区域など）もありますので、早めに専門事業者にご相談いただくことで、補助金を最大限活用できる計画づくりにつながります。

2026年に中古住宅購入を検討する際の資金計画と準備の流れ

これから中古住宅のご購入をお考えの方に向け、具体的な資金計画と準備の進め方をご案内いたします。まずは、住宅ローン減税の利用に関する申告や入居タイミングはとても重要です。住宅ローン減税制度は、令和8年度（2026年度）以降、入居が2030年12月31日までに行われる場合、最大13年間の控除が受けられます。その際には確定申告での申告が必要となり、入居のタイミングは年末時点の住宅ローン残高に基づいて控除額が決まるため、できるだけ早くご入居されることで控除メリットを最大化できます。また、中古住宅によっては控除期間が10年のままとなるケースもあり、特に省エネ性能を満たしていない住宅や、申告を漏らすと適用されないこともあるためご注意ください。なお、制度は2030年末まで適用されるとの見通しです（延長は必要な法整備が前提）ので、申告の準備や入居スケジュールを確実にご検討ください。

次に、所得制限や親族からの購入などにより控除が受けられないケースについて整理します。住宅ローン控除の適用を受けるためには、申告者（ローン契約者）の年間所得が2,000万円以下であることが条件とされています。また、床面積要件として原則40平方メートル以上が必要ですが、所得が1,000万円超や子育て・若者世帯向けの優遇措置を利用する場合は50平方メートル以上となります。さらに、親族間での売買であっても形式的には住宅ローンを借りる形でも、適正な時価での取引や第三者機関の査定が行われないと、控除の適用が否定されることがありますので、信頼できる調査と慎重な契約が不可欠です。

最後に、購入前に必ず確認すべき省エネ性能や耐震・断熱性能のチェック項目をご紹介します。住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるためには、断熱等性能等級4以上、または省エネ基準への適合性が必須です。加えて、耐震性能の確認として「建築年」「耐震診断の有無」「建築基準法改正後の構造か」などを調べ、断熱性能では「開口部のガラス種類（複層・トリプル）」「断熱材の種類」「外壁・天井の断熱施工状況」などをチェックされることをおすすめします。

まとめ

2026年に中古住宅の購入を検討されている方は、住宅ローン減税の制度変更や税制優遇、補助金まで幅広い支援策を活用できる時代となりました。特に中古住宅にも長期の控除期間や借入限度額の引き上げが適用され、より安心して購入計画を立てられるようになっています。これからの住まい選びでは、省エネ性能や耐震性の確認、省エネ関連の補助金活用が重要です。情報をしっかり押さえ、ご自身やご家族にぴったりの住まいを見つけましょう。